O erro mais comum de quem começa em FIIs

No cenário atual, é comum encontrar discussões sobre Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) na internet. Contudo, existe uma tendência preocupante de se ensinar sobre esses ativos de maneira equivocada, frequentemente rotulando-os como um investimento excelente para quem está ingressando no mercado. A realidade, no entanto, sugere que, de modo geral, o FII pode ser um dos piores ativos para o investidor iniciante, dependendo de sua situação financeira e objetivos específicos.

A razão pela qual os FIIs são tão elogiados reside, em parte, na sua simplicidade conceitual. O Fundo Imobiliário é o investimento mais entendível para quem nunca investiu, pois remete diretamente ao conceito tradicional de aposentadoria por meio de aluguéis de imóveis próprios. Historicamente, a aposentadoria real envolvia a construção de pequenos imóveis, como barracões ou quitinetes, que garantiam a renda na velhice, como ocorreu com avós de muitos brasileiros que trabalhavam como pedreiros, garantindo um complemento à pequena aposentadoria oficial.

Para entender a mecânica, imagina-se um grande grupo de pessoas que unem capital, colocando, por exemplo, R$ 100.000 cada uma. Soma-se esse montante para formar um capital significativo, como R$ 100 milhões, que é utilizado para adquirir um prédio inteiro ou lajes corporativas. O rendimento gerado pelo aluguel desses ativos é utilizado primeiramente para pagar a equipe de gestão e, em seguida, o excedente é transferido aos cotistas como rendimento.

A segurança de um Fundo Imobiliário supera a de possuir um único imóvel com capital próprio. Se um imóvel próprio ficar desalugado, a renda cessa integralmente. Os FIIs foram criados justamente para pulverizar esse risco; o cotista se torna dono de uma fração de muitos imóveis. Se apenas 10% de todos os apartamentos de um fundo ficarem vagos, o impacto na renda total é minimizado, evitando a necessidade de administrar pessoalmente a inadimplência ou a vacância.

Em menos de duas décadas, os FIIs se consolidaram no Brasil, permitindo a estruturação de grandes avenidas, como a Faria Lima, por meio desses veículos. Além da segurança, o FII permite o investimento com cotas muito mais baratas, diferentemente da compra direta de um prédio, que exige um capital substancialmente maior. O exemplo do KNR11 mostra que uma cota custa cerca de R$ 147, o que torna o investimento muito mais negociável e com liquidez superior ao imóvel físico.

Adicionalmente, na distribuição de dividendos, o Fundo Imobiliário o faz de forma isenta. Comparando com o aluguel de um apartamento, o proprietário precisa pagar Imposto de Renda sobre essa distribuição. Atualmente, o cerco governamental está se fechando, intensificando a fiscalização com a criação do CPF do imóvel, unificando dados municipais e federais. Propriedades usadas para aluguel devem ter atenção redobrada neste ano.

Para compreender por que os FIIs podem não ser ideais para iniciantes, é necessário analisar indicadores como o Preço sobre o Valor Patrimonial (P/VP), que mede quanto de patrimônio existe em cada cota. Se o P/VP for igual a um, significa que cada cota vale exatamente o valor patrimonial que representa. Por exemplo, se um apartamento vale R$ 100.000 e existem 100 cotas, cada uma vale R$ 1.000, negociando exatamente pelo valor patrimonial.

Se o P/VP estiver abaixo de um, significa que um apartamento de R$ 1 milhão está sendo vendido no fundo imobiliário por R$ 910.000.

O descasamento entre o preço da cota e o patrimônio ocorre porque a cota é negociada na bolsa de valores, expondo-a a investidores que não possuem a compreensão necessária sobre o que estão comprando. Muitos adquirem cotas simplesmente por recomendação de um influenciador e, ao verem o preço cair, vendem imediatamente, sem avaliar o valor intrínseco do ativo. Isso é análogo a um proprietário que, ao ver o vizinho vender um imóvel por um preço baixo, vende o seu por um valor depreciado, sem paciência.

Ao analisar FIIs de tijolo, a valorização está atrelada à construção real que existe, ou seja, paredes e propriedades físicas. É crucial não confundir isso com fundos de papel, que são compostos majoritariamente por títulos de renda fixa lastreados no mercado imobiliário. Estes últimos dependem mais da especulação do mercado financeiro e de dívidas contraídas.

Quando um investidor está começando, tipicamente com 25, 40 ou 50 anos, o objetivo principal deve ser acumular o máximo de renda possível para o futuro. Nesse contexto de construção de patrimônio, nada supera as ações no longo prazo, sejam elas brasileiras ou americanas. As boas empresas demonstram um efeito de multiplicação de capital muito maior, pois seus modelos de negócio permitem um crescimento mais acelerado do que a simples valorização de ativos imobiliários.

É fundamental compreender quem são os inquilinos dos grandes imóveis detidos pelos FIIs. Na maioria dos casos, são empresas. Se a receita dessas empresas começar a crescer menos do que o reajuste anual dos aluguéis, os fundos imobiliários enfrentarão dificuldades para compensar esse descompasso. Em algum momento, se o crescimento da receita corporativa for inferior ao custo do aluguel, todos os imóveis do país poderiam ficar desalugados, o que é matematicamente improvável.

Qualquer pessoa que afirme que todos os imóveis podem ficar desalugados não entende matemática básica ou não estudou o suficiente a comparação entre crescimento de receita e reajuste de aluguel.

Para quem busca a multiplicação de capital, o ideal é focar em empresas qualitativas, mesmo que elas distribuam dividendos, evitando a tributação futura desses proventos. O Fundo Imobiliário deve ser incorporado gradualmente, ou ser o foco principal de quem já atingiu a idade de usufruir da renda, como pessoas com 45 ou 50 anos que alocam parte em renda fixa e outra em FIIs para pingar dinheiro mensalmente.

No momento atual, caracterizado por um ciclo de Selic alta, os Fundos Imobiliários estão negociados abaixo da média, como o KNR11 em 0,90 do VPA. Isso ocorre porque os investidores migraram para a renda fixa, que paga rendimentos altos, como 15%. No entanto, quando a taxa básica de juros começar a cair, haverá uma busca por ativos isentos e com rendimento maior, fazendo com que as cotas de FIIs se valorizem significativamente, podendo atingir 1,3 ou 1,4 vezes o valor patrimonial.

Analisando o histórico de longo prazo, como os últimos 15 anos, observa-se que empresas como o Itaú ou a WEG geraram valorização muito acima da inflação e dos FIIs. Mesmo que o Fundo Imobiliário, com reinvestimento dos dividendos, chegue próximo à meta de valorização, o crescimento proporcionado por ações de boas empresas tende a ser superior, pois os empreendimentos imobiliários geralmente crescem em rentabilidade um pouco menor que o potencial de multiplicação de capital das corporações.

O grande problema da educação financeira é que muita gente não sabe fazer a conta, copiando vídeos e distorcendo a informação original sem entender o contexto.

Para quem deseja aprender a investir de verdade, é imperativo construir uma base sólida de conhecimento, evitando a compra de cotas baseada apenas em vídeos soltos. A escola de investimentos avp.com.br oferece treinamento pago com garantia de devolução do valor investido caso o aluno não aprenda a investir. A instituição, que emite certificados, foca no ensino correto, possuindo inclusive módulos técnicos avançados, como leitura de DRE e organização para investimentos internacionais após a saída fiscal do Brasil.