INVESTIR APENAS em FIIs de BASE 10 FUNCIONA MESMO? (Não compre antes de ver isso!)

Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) de base 10 são aqueles cujas cotas são negociadas na faixa de R$ 10 no mercado secundário. Essa acessibilidade tem levado muitos investidores a estruturarem suas carteiras utilizando exclusivamente esse tipo de ativo. A popularidade é notável, mas a relevância do volume negociado por pequenos investidores merece análise detalhada frente aos grandes players do mercado.

O saldo mediano de negociação para o investidor individual, conforme dados da bolsa, fica em torno de R$ 2.100. Este dado reforça a tendência de desdobramento das cotas para valores menores, visando aumentar a acessibilidade e incentivar a entrada de novos participantes que se sentirão mais confortáveis aportando valores menores para adquirir uma cota inteira.

A estratégia de manter cotas a R$ 10 ou menos visa, primariamente, facilitar o acesso ao investimento imobiliário. É muito mais fácil para um novo investidor se sentir motivado a aplicar um valor inicial quando o custo da unidade é baixo, em vez de necessitar de R$ 100 ou R$ 150 para começar.

Um benefício direto do aumento do número de investidores é a melhoria da liquidez. A liquidez é observada no livro de ofertas, onde o investidor define o preço de compra e venda. Quando há muitas negociações, o diferencial entre o melhor preço de compra e o melhor preço de venda, conhecido como spread, diminui. Um spread alto, como um centavo de diferença entre R$ 10,00 e R$ 10,10, impacta negativamente o bolso do investidor em transações frequentes.

Todo fundo de investimento possui custos operacionais, como remuneração da administradora e auditorias. Há alguns anos, era comum encontrar FIIs com taxas de administração anuais de 2%. Atualmente, com o mercado mais robusto e o aumento do volume de negociação, esses custos tendem a ser diluídos, estabelecendo taxas médias entre 0.9% a 1.2% ao ano.

O último benefício frequentemente citado é o efeito bola de neve, que ocorre quando os dividendos recebidos são suficientes para comprar uma nova cota sem a necessidade de aportes adicionais. A simulação demonstra que este efeito parece ocorrer mais rapidamente em FIIs de base 10 em comparação com FIIs de base 100, mas a análise do retorno total é crucial.

Apesar da diferença na velocidade de aquisição de novas cotas, se o Dividend Yield (DY) for o mesmo para ambos os fundos, o retorno total em dividendos após dois anos será proporcionalmente igual. O fato de o investidor de base 10 conseguir comprar cinco cotas novas apenas com proventos, enquanto o outro ainda acumula para comprar uma, é mais um catalisador psicológico que motiva a continuidade dos aportes, e não necessariamente um ganho de rentabilidade intrínseca superior.

É fundamental não se prender apenas ao dividendo ou à rapidez do efeito bola de neve. A qualidade do fundo adicionado à carteira é o fator primordial. Um fundo que paga altos dividendos ou tem cotas baratas pode ser de péssima qualidade e destruir valor para os cotistas. Um exemplo notável é o Vino 11, cuja cota atualmente custa cerca de R$ 5, mas há dois anos estava próxima de R$ 9,38.

O indicador P/VP do VINO 11 está em 0.49, indicando que o ativo está sendo negociado com um desconto de 51% sobre seu valor patrimonial. Questiona-se se o mercado estaria cometendo um erro tão grande ao descontar tanto um bom ativo. A análise do patrimônio líquido revela que, dos aproximadamente 829 milhões de patrimônio, 426 milhões são obrigações, ou seja, cerca de 50% do patrimônio está comprometido para honrar dívidas.

Se formos considerar esses três principais locatários, nós temos 60% da receita do fundo.

O endividamento excessivo gera reflexos diretos no desempenho operacional. O VINO 11, por exemplo, precisou vender um imóvel para melhorar a composição da dívida. O fundo se alavancou quando a taxa SELIC estava baixa, com dívidas atreladas a CDI mais 3,5%. Com a taxa atual em 15%, o custo dessa dívida salta para cerca de 18,5% ao ano, forçando o gestor a reciclar o portfólio para mitigar esse passivo.

Embora a lei proíba o endividamento direto, os fundos utilizam mecanismos como a securitização. Para adquirir novos imóveis, o fundo empacota seus fluxos de recebíveis de contratos de locação e os utiliza como garantia para uma securitizadora. Esta securitizadora emite títulos, como o Certificado de Recebível Imobiliário (GRI), adiantando o valor ao fundo. O risco reside no fato de que, se houver problemas com o contrato de locação, o fundo pode ter dificuldades em honrar a obrigação da dívida, especialmente se o passivo crescer mais rápido que a correção dos aluguéis.

Veja, sempre analise a alavancagem dos fundos. Eu vejo que é um ponto que muitas pessoas passam despercebidos.

Em suma, a escolha de um ativo para a carteira de investimentos não pode se basear apenas na distribuição de dividendos ou no preço da cota. É imperativo analisar a qualidade da gestão e a saúde do portfólio. Ignorar métricas como a alavancagem pode gerar problemas futuros significativos, mesmo em fundos que parecem atrativos no curto prazo.