CDI VS FUNDOS IMOBILIÁRIOS: QUAL RENDE MAIS? NÃO ACREDITEI NO RESULTADO...

O cenário atual, marcado por taxas elevadas do CDI, tem gerado questionamentos intensos sobre a validade do investimento em Fundos Imobiliários (FIIs), especialmente quando comparados a referências de renda fixa. Muitos críticos argumentam que os FIIs não conseguem superar o CDI, o que, segundo eles, desqualifica o ativo. Essa perspectiva é frequentemente defendida por um grupo minoritário, muitas vezes composto por investidores que tiveram perdas anteriores ou que se apegam a narrativas simplistas do mercado.

A premissa central para a análise de investimentos deve ser a capacidade de aprender e mudar de tese quando fatos concretos a sustentam. Grandes nomes do mercado, como Warren Buffett e Charlie Munger, alteraram suas estratégias de investimento ao longo do tempo, migrando de análises puramente baseadas em índices para avaliações focadas na qualidade intrínseca dos negócios. A máquina cerebral deve ser utilizada para analisar fatos de maneira racional, permitindo a evolução constante do conhecimento do investidor.

O primeiro gráfico frequentemente utilizado para desqualificar os FIIs mostra uma comparação entre o IFIX e o CDI no período de 4 de janeiro de 2011 até 29 de agosto de 2025. Neste recorte específico, o CDI teria entregado um retorno de aproximadamente 250%, superando o índice de Fundos Imobiliários. Isso leva à pergunta: se o IFIX perde para o CDI, por que investir em Fundos Imobiliários?

A falha argumentativa reside no fato de que os críticos dos FIIs, que usam o desempenho do IFIX contra o CDI, geralmente alocam sua carteira em ações, representadas pelo Ibovespa. Ao incluir o Ibovespa no mesmo gráfico, revela-se que também o índice de ações perdeu para o CDI na mesma janela de tempo. Pior, o IFIX entregou mais do que o dobro do retorno do Ibovespa no período analisado. Utilizar uma meia verdade para convencer é classificado como sofisma, uma técnica explorada desde Sócrates.

Um argumento real convence quarenta sábios, mas quarenta argumentos reais não convencem um tolo. Toma cuidado para quem se vai ser e como se vai interpretar o que se vai dizer.

O ponto crucial é que o investidor não precisa investir na média representada pelos índices. O método de carteira do apresentador, por exemplo, aloca 50% em ações (brasileiras e exteriores), mas isso não impede de reconhecer que, no longo prazo, o IFIX pode ter superado o Ibovespa. A comparação direta entre índices é falha porque o investidor tem a prerrogativa de escolher os melhores ativos dentro de cada universo.

O primeiro erro conceitual ao analisar esses gráficos de índices é assumir que o investidor é obrigado a comprar a média do mercado. Se o canal ensina a arte do stock picking, que é a seleção dos melhores fundos imobiliários dentro dos 115 componentes do IFIX, ou a seleção das melhores ações usando técnicas de valuation comprovadas, a comparação com o índice perde a validade.

A seleção de ativos de qualidade exige análise de relatórios, balanços trimestrais e, no caso dos FIIs, a leitura atenta do relatório gerencial mensal. Este processo permite identificar ativos que, mesmo fazendo parte de um índice com desempenho mediano, entregam retornos superiores, evitando a compra cega baseada apenas na composição do índice.

O segundo erro grave é aplicar a estratégia de Custo Médio em Dólar (DCA) de forma cega em ativos brasileiros, sejam FIIs ou ações. O investidor inteligente não compra todo mês cegamente. É preciso analisar métricas como o Preço sobre Valor Patrimonial (PvP). Observando o histórico do HGLG11, percebe-se que em 2017 o PvP atingiu 1.19 (19% acima do valor patrimonial), um momento onde a compra seria irracional. O DCA é mais adequado para índices eficientes globais, como o S&P 500, e não para mercados onde a seleção ativa é viável.

O terceiro erro fundamental na argumentação contra FIIs é negligenciar o tratamento tributário dos rendimentos. Ao comparar a rentabilidade bruta do CDI com os proventos dos FIIs, ignora-se que a renda fixa sofre tributação. Para um comparativo justo, é necessário ajustar o CDI para refletir a carga fiscal mínima aplicável a investimentos de longo prazo.

Os dividendos de FIIs e ações são isentos de Imposto de Renda se reinvestidos, enquanto a renda fixa, como o Tesouro Selic, paga imposto no vencimento do contrato. Considerando que o investidor mantenha o investimento por mais de dois anos, a alíquota mínima de IR sobre a renda fixa é de 15%. Isso significa que o rendimento líquido do CDI é, na prática, equivalente a 85% do CDI bruto.

Na renda fixa, se for reinvestir, paga imposto. Paga. Então aqui no caso, considerando que se vai manter mais de dois anos, o imposto mínimo é de 15%.

Ao recalcular a comparação utilizando 85% do CDI como benchmark (o CDI líquido), observa-se que o IFIX superou este patamar na grande maioria do tempo desde 2011. Mesmo se o investidor não soubesse selecionar ativos e investisse cegamente no índice, o desempenho seria superior ao CDI ajustado. Essa realidade invalida a afirmação de que FIIs não valem a pena por não baterem o CDI.

A discussão avança para além da comparação de índices brutos, entrando no campo da otimização de portfólio, conforme a teoria desenvolvida por Harry Markowitz em 1952, conhecida como Curva de Eficiência. Esta teoria permite medir o índice de Sharpe, ou seja, a relação risco-retorno dos ativos, para montar uma carteira ideal que maximize o retorno para um dado nível de risco.

Ao aplicar a metodologia de Markowitz aos Fundos Imobiliários do IFIX, é possível construir uma carteira teoricamente mais eficiente do que o próprio índice. Enquanto o IFIX seleciona ativos com base em liquidez, a otimização foca na eficiência risco-retorno. Um estudo recente, comparando o retorno de uma carteira otimizada contra o CDI líquido (85% CDI) no período recente (janeiro de 2025 até o momento da análise), mostrou resultados impressionantes.

Mesmo considerando um cenário hipotético onde o investidor conseguisse 120% do CDI líquido (aproximadamente 102% do CDI bruto), a carteira otimizada de FIIs ainda apresentaria um retorno superior. Isso reforça que a habilidade de escolher ativos individuais dentro de uma classe é o fator determinante para superar o CDI, e não a simples adesão ao índice.

Adicionalmente, a análise de Fundos de Fundos (FOFs) puros, como HFOF, COR, e BROF, revela que estes ativos têm sido sistematicamente penalizados pelo CDI. Isso demonstra que a alocação em fundos que gerenciam outros fundos não substitui a necessidade de conhecimento fundamentalista para selecionar os melhores veículos de investimento.