LES PIRES HISTOIRES AVEC DES LOCATAIRES (Huissiers, apparts ruinés, loyer non payé…)

L'investissement immobilier direct est souvent synonyme de contraintes importantes, allant des appels urgents pour des fuites d'eau aux découvertes catastrophiques après le départ de locataires. Des situations extrêmes ont été rapportées, comme la découverte d'un logement jonché de détritus nécessitant des milliers d'euros de nettoyage, ou encore des intoxications au monoxyde de carbone chez des locataires. Ces anecdotes soulignent la complexité de la gestion locative. Face à ces difficultés, des solutions alternatives comme les SCPI sont présentées, promettant des revenus locatifs sans les tracas opérationnels associés à la propriété individuelle.

Le concept promu est celui de la Société Civile de Placement Immobilier (SCPI), qui permet aux individus de toucher des loyers sans être sollicités pour la gestion quotidienne. L'investisseur acquiert une part, représentant une fraction d'un patrimoine immobilier conséquent, souvent composé de locaux professionnels, de bureaux, ou d'hôtellerie. Ce mécanisme assure une dilution du risque : si un locataire fait défaut dans un actif, les autres continuent de générer des revenus pour l'épargnant.

La société de gestion, Sophidi, bénéficie d'une expérience de près de 40 ans dans le secteur. Depuis la dernière intervention de son représentant dans l'émission, un montant significatif de 140 millions d'euros de dividendes a été versé aux épargnants. Ce volume d'affaires implique qu'environ 1,5 million d'investisseurs font confiance à ce type de placement, soulignant la notoriété croissante des SCPI malgré l'émergence d'autres placements à la mode comme les cryptomonnaies.

L'investissement en SCPI est principalement défini comme l'accès à l'immobilier sans les désagréments inhérents à la gestion directe. La société de gestion prend en charge l'intégralité des opérations, de la recherche des meilleurs actifs immobiliers (sourcing) à la gestion des baux. Il est essentiel de noter que les SCPI investissent majoritairement dans l'immobilier d'entreprise, incluant les commerces, bureaux, et l'hôtellerie, plutôt que dans le résidentiel. Ce positionnement permet d'accéder à des actifs de très grande valeur, comme un centre commercial récemment acquis aux Pays-Bas pour près de 150 millions d'euros, inaccessible à un investisseur individuel.

L'acquisition d'une part confère à l'investisseur le statut de copropriétaire d'un patrimoine déjà constitué. L'effort requis est minime, car la société de gestion gère tous les aspects administratifs et techniques. Ce modèle s'adresse particulièrement aux individus manquant de connaissances spécifiques en gestion immobilière ou souhaitant déléguer entièrement cette activité. L'investissement peut être effectué de manière ponctuelle ou régulière, permettant une adaptation au rythme financier de chacun.

« Investir dans l'immobilier c'est un vrai job et qu'on pas envie de se faire chier aussi parce que c'est un peu le problème de l'immobilier. »

Après l'achat d'une part, un délai peut exister avant que les loyers ne commencent à être perçus. Ce délai varie généralement entre zéro et six mois. Cette période est nécessaire à la société de gestion pour déployer les fonds dans les actifs immobiliers. Les rendements annuels observés par les fonds gérés se situaient l'année précédente entre 5 et 9 %, soumis à l'imposition sur les revenus fonciers.

L'accès à la plateforme en ligne permet aux investisseurs souhaitant une gestion autonome de souscrire à une part de SCPI en seulement dix minutes. Le simulateur intégré offre une approche basée sur le besoin de l'utilisateur, qu'il s'agisse de préparer la retraite ou de faire fructifier une épargne existante. Il est possible de simuler des investissements ponctuels ou des versements réguliers, adaptés au rythme de l'épargnant.

Une simulation pour un investissement de 50000 € sur 15 ans pourrait générer des revenus complémentaires de 415 € par mois, aboutissant à un capital final de 90000 €. Fait notable, il est possible de financer l'acquisition de parts de SCPI via un crédit bancaire, à l'instar de l'immobilier direct. Les loyers perçus peuvent alors servir à rembourser une partie des mensualités, créant un effet de levier si les taux de rendement de la SCPI dépassent le coût de l'emprunt.

Les cabinets de gestion de patrimoine, comme Sophidi Gestion Privée, accompagnent les clients pour construire une stratégie globale alignée sur leurs objectifs (retraite, études des enfants). Ces cabinets ne se limitent pas aux SCPI mais proposent une gamme complète de placements, incluant l'assurance vie, afin d'éviter tout biais d'investissement. L'idée est de déterminer le profil de risque et l'horizon de placement pour bâtir une stratégie sur mesure, même pour des patrimoines démarrant autour de 30000 €.

Le marché immobilier présente des extrêmes de prix qui illustrent la disparité des valeurs selon les emplacements. Le mètre carré le plus cher au monde se situe à Monaco, dans le quartier de Larvotto, où le prix moyen atteint 120000 € le mètre carré. Cela signifie qu'un petit studio de 10 m² dans ce secteur peut valoir 1 million d'euros. Ces chiffres contrastent fortement avec les investissements plus modestes.

Ces exemples servent à illustrer l'étendue des valeurs dans l'immobilier. Par ailleurs, des projets d'envergure futuriste, comme la ville linéaire « The Line » en Arabie Saoudite, prévus pour 9 millions d'habitants avec un budget de 500 milliards d'euros, montrent l'ambition des grands projets immobiliers mondiaux.

Il est crucial de connaître les risques inhérents à tout investissement immobilier. Les SCPI sont notées sur une échelle de risque de 1 à 7, où 1 est peu risqué et 7 le plus risqué. La majorité des SCPI se situent autour du niveau 3, correspondant à un profil prudent. Les fonds plus dynamiques, visant un rendement potentiel supérieur, peuvent atteindre le niveau 4. Il est impératif de reconnaître que l'immobilier n'est pas un placement sans risque.

« Ceux qui vous disent ça, ce sont des menteurs, il faut fuir. »

Le risque principal est celui sur le dividende, impacté si un actif n'est pas loué ou si un locataire cesse de payer, affectant ainsi la performance annuelle. Le deuxième risque concerne le capital : le prix de la part reflète la valeur du patrimoine et peut baisser si le marché immobilier global se déprécie. Enfin, le risque de liquidité existe, car la revente des parts nécessite du temps, l'immobilier étant par nature un placement peu liquide sur le court terme.

Pour atténuer le risque de dividende, les sociétés de gestion appliquent le principe de granularité. Cela signifie diversifier le risque locatif sur un grand nombre de biens plutôt que de concentrer les fonds sur quelques actifs majeurs. Par exemple, investir dans 20 biens à 5 millions d'euros chacun plutôt que deux biens à 50 millions d'euros permet d'isoler l'impact d'un défaut de paiement.

Un investisseur, Jérémy, a acquis un immeuble de deux niveaux, comprenant sa boutique d'opticien au rez-de-chaussée et un appartement de 120 m² à l'étage, pour un total de 220000 €. L'appartement était loué à une famille avec trois enfants. Pendant deux ans, la situation semblait stable, les loyers de 650 € étant perçus sans incident via le notaire. Cependant, des suspicions sont apparues lorsque la gendarmerie a cherché les occupants sans succès, signalant leur absence prolongée.

Suite à l'appel du voisinage signalant le départ des locataires avec leurs biens meubles, dont le réfrigérateur et la télévision, une procédure d'expulsion formelle a été lancée par huissier. Après plusieurs mois d'attente, l'accès à l'appartement a été obtenu. La découverte fut choquante : une odeur insoutenable révélait une accumulation massive de matières organiques, notamment des excréments recouvrant le sol, y compris dans la pièce supposée être l'espace de vie du chien. Le parquet était abîmé, et des équipements comme la cuisine et la salle de bain nécessitaient une démolition complète.

« C'est le côté le plus frustrant de cette affaire en fait. »

Les coûts estimés pour le nettoyage spécialisé, incluant la désinfection et le démontage des éléments souillés, s'élèvent à environ 5000 €, étalés sur 10 mois de versements de 500 € par mois juste pour assainir le logement. La récupération des clés pour commencer les travaux a pris six mois, de février à fin août, pendant lesquels l'investisseur devait continuer à rembourser intégralement son crédit de 1500 € par mois sans percevoir aucun loyer.

Raphaël, un investisseur possédant une résidence principale et deux biens locatifs, a cumulé des problèmes simultanés sur ses propriétés. Sur sa résidence principale, située au cinquième étage, une fuite d'eau se déclenchait à chaque fois qu'il prenait une douche, inondant les voisins des troisième et quatrième étages. La recherche de fuite s'est étalée sur plusieurs mois, le forçant à adopter des solutions temporaires et pénibles pour se laver, comme utiliser une petite baignoire pour limiter l'impact sur les voisins.

Le deuxième incident majeur concernait un autre appartement locatif où le locataire a alerté Raphaël d'une urgence vitale : l'intoxication au monoxyde de carbone de toute la famille, y compris des enfants, due à un problème sur la colonne de gaz. Cet événement, survenu dans un immeuble neuf comme dans l'ancien, illustre la nature aléatoire des problèmes rencontrés en gestion locative. En réponse à cette situation dangereuse, une réduction de loyer de 50 % a été accordée au locataire pendant les deux mois nécessaires à la réparation du gaz.

« Le mot revenu passif est devenu très galvaudé [...] considérer [la gestion de dizaines d'appartements] comme des revenus passifs, c'est loin d'être exact. »

Une journaliste, Lola, a acquis un studio de 18 m² à Marseille pour 85000 €, soit plus de 4700 € le mètre carré, dans l'optique d'un investissement locatif rapide. Bien que l'appartement ait été acheté sans visite personnelle, l'information que le sol était légèrement penché avait été transmise. Après avoir fait venir plusieurs entrepreneurs pour des devis de rafraîchissement, la gravité du problème est apparue : le sol était tellement incliné que le premier artisan a proposé un réagréage, mais le deuxième a averti que cela risquait de provoquer l'effondrement.

Un expert en génie civil a confirmé que la poutre soutenant l'appartement était en limite de rupture. Ce vice caché, probablement inconnu du vendeur, a bloqué toute possibilité de mise en location. Lola rembourse depuis janvier son crédit de 435 € par mois sans aucun revenu locatif pour compenser. Le déblocage de la situation nécessite un accord de tous les copropriétaires pour autoriser l'accès à l'appartement afin de vérifier l'état de la poutre structurelle, un processus qui s'éternise.

Ce cas illustre la nécessité d'un horizon de placement long en immobilier, recommandé à un minimum de huit ans. Cette durée permet d'absorber les cycles de marché et les imprévus coûteux. Si l'immobilier a connu une hausse significative de 88 % en moyenne sur 20 ans en France, les corrections récentes (5 à 20 % selon les actifs) montrent que des opportunités existent, mais la prudence reste de mise, d'où l'intérêt de la diversification via les SCPI.

L'investissement immobilier, qu'il soit direct ou indirect, doit être envisagé sur le temps long, idéalement sur une période d'au moins huit ans pour lisser l'impact des cycles de marché. Les expériences partagées soulignent que, malgré les périodes de correction des prix, des opportunités d'investissement demeurent. Le recours à des solutions comme les SCPI permet de bénéficier de l'exposition à l'immobilier tout en déléguant la gestion des problèmes complexes et chronophages illustrés par les témoignages.