Comment les USA ont tué leurs centres commerciaux

L'exploration d'un centre commercial désaffecté révèle une atmosphère troublante, rappelant les ruines d'une civilisation disparue. Le Poin Hills Mall en Californie, célèbre pour avoir servi de décor au voyage temporel de Marty McFly, en est un exemple frappant. L'environnement est figé dans le temps, avec des menus affichant des prix obsolètes et des publicités datant de plusieurs années. Les escalators sont immobiles, et les vitrines vides témoignent des enseignes qui ont déserté les lieux. Ce phénomène n'est pas isolé : dans les années 80, les États-Unis comptaient environ 2500 malls, mais ce nombre a diminué de moitié, beaucoup des survivants étant en phase d'agonie lente.

Comment un symbole aussi puissant de l'Amérique triomphante, façonnant la culture américaine pendant des décennies, a-t-il pu se transformer en un décor post-apocalyptique ? Ces temples de la consommation, autrefois fréquentés par des milliers de visiteurs quotidiennement, sont passés du statut de summum du cool et de l'excès à celui d'espaces désertés en seulement 50 ans. Ce déclin symbolise une Amérique en mutation profonde, remettant en question les fondements mêmes de son modèle de consommation de masse.

Pour comprendre l'émergence de ces structures, il faut revenir à l'Amérique des années 50. Sortant victorieuse de la Seconde Guerre mondiale, l'économie explose. Le baby-boom entraîne un changement radical de mode de vie : la voiture devient indispensable, poussant les familles à quitter les centres-villes pour s'installer dans les banlieues pavillonnaires. Cette nouvelle classe moyenne aspirait à une vie pratique et moderne, mais faire ses achats devenait complexe, nécessitant de multiples arrêts et recherches de stationnement.

Le premier centre de shopping pensé pour l'automobile fut le Country Club Plaza à Kansas City, inauguré en 1923 par JC Penney. Bien que ce modèle fût à ciel ouvert, inspiré de l'architecture espagnole, il regroupait des commerces avec un parking centralisé, préfigurant le concept de nouveau centre-ville pratique.

La véritable révolution survient en 1956 avec le Southdale Center, près de Minneapolis. Conçu par l'immigrant autrichien Victor Gruen, ce fut le premier centre entièrement couvert et climatisé. Gruen avait une vision quasi utopique : créer une agora moderne en périphérie, un lieu de rencontre et de vie sociale, recréant l'ambiance des places de marché européennes avec le confort américain, afin de limiter l'étalement urbain.

"Je refuse de payer une pension alimentaire à ces développements bâtards. Ils ont détruit nos villes."

Ironiquement, Gruen reniera plus tard sa création, horrifié par sa transformation en simple machine à consommer. Le succès du Southdale Center fut immédiat, marquant le début du transfert massif de l'activité commerciale vers la périphérie, largement facilité par le programme massif de construction d'autoroutes initié par le Highway Act de 1956.

La France observait ce modèle américain avec un mélange de fascination et d'inquiétude. Les développeurs et politiques français y voyaient une modernisation nécessaire du commerce. L'année 1969 marque un tournant décisif avec l'inauguration de l'Anglonord, près de Lille, par Gérard Mulier, patriarche du groupe Auchan. Ce fut le tout premier centre commercial français, organisé autour d'un hypermarché de 16 400 m² et d'une galerie marchande comptant une centaine de boutiques.

Contrairement aux malls américains, le concept français intégrait dès le départ un hypermarché, incitant les clients à faire leurs courses en même temps que leurs achats de loisirs. Les fondateurs de grandes enseignes françaises, telles que Auchan, Carrefour ou Artis, avaient d'ailleurs suivi des séminaires aux États-Unis pour importer ces pratiques.

Peu après, d'autres centres majeurs ouvrent, comme Cap 3000 à Saint-Laurent du Var, dont le nom dérive de l'abréviation 'Capacité 3000' sur les plans, soulignant l'importance de l'automobile. Ensuite, Parlly 2 dans les Yvelines, imaginé par les promoteurs Robert de Balcani et Jean-Louis Solal, fut si ambitieux que son nom initial envisagé était Paris 2, avant un compromis avec la forêt de Marly.

Si la France adoptait le modèle, les États-Unis le poussaient à des sommets inimaginables entre 1970 et 1990, une véritable 'mall mania'. Des centaines de 'super malls' de plus de 40 000 m² voyaient le jour, chaque nouvelle construction devant surpasser la précédente en taille.

Ces temples de la consommation s'articulaient autour d'enseignes phares (Anchor Stores) comme Sears, Macy's ou Nordstrom, servant d'aimant pour attirer les clients. L'expérience client était primordiale : les malls se transformaient en villes couvertes, intégrant des food courts avec une dizaine de restaurants, des cinémas multiplexes, et parfois même des patinoires ou des parcs d'attraction miniatures. La climatisation permettait d'y passer des heures, été comme hiver, dans un confort parfait, souvent autour d'une grande fontaine centrale.

Pour toute une génération, le mall est devenu le lieu de sociabilité par excellence. Les jeunes s'y rassemblaient pour traîner, essayer les dernières nouveautés comme les Nike, et forger leur identité adolescente grâce à des marques gagnant en popularité telles que Gap, Abercrombie & Fitch ou Victoria's Secret. Cette homogénéisation des espaces de vente assurait un accès aux mêmes symboles de consommation partout dans le pays.

Le mall, c'est la vitrine de l'American way of Life.

Le mall incarnait l'accès au rêve américain pour des millions de familles de classe moyenne : l'endroit pour acheter le premier jean Levi's ou la télévision dernier cri. La réussite économique se mesurait à la fréquence de consommation. Le mall légitimait la classe moyenne en offrant un décor rassurant où chacun pouvait jouer son rôle de consommateur potentiel.

L'apogée fut atteinte en 1992 avec l'ouverture du Mall of America, plus grand des États-Unis avec plus de 500 000 m², attirant 40 millions de visiteurs par an. L'extravagance atteignit des sommets, incluant une chapelle où plus de 8300 mariages furent célébrés durant son existence.

Cette folie architecturale s'appuyait sur le redoutable marketing de la Gruen Transfer. L'agencement en labyrinthe, les longs couloirs et l'absence de fenêtres visaient à désorienter le visiteur, lui faisant perdre la notion du temps pour maximiser ses dépenses en flânant.

Cette expansion frénétique eut un coût terrible pour les centres-villes américains, engendrant l'effet donut : le centre se vidait de son âme et de ses commerces, tandis que toute l'activité se concentrait dans une périphérie saturée de malls et de parkings. Des villes comme Détroit ou Saint-Louis en sont des exemples frappants.

La France, après avoir goûté au modèle dans les années 70 et 80, l'a adopté complètement, menaçant les petits épiciers de quartier. L'idée de faire ses courses en ville est devenue dépassée, remplacée par le désir d'espace, de praticité et de regroupement des services avec stationnement facile. Pour les jeunes des cités, le mall représentait une terre promise, un accès rapide aux lumières et aux boutiques via un simple titre de transport.

Ce modèle a commencé à poser problème, inaugurant ce que certains urbanistes appellent la 'France Moche' : des périphéries bétonnées, standardisées, avec des ronds-points et des parkings à perte de vue, des lieux faits pour consommer, non pour vivre. Bien que la loi Royer ait tenté de freiner cette expansion, elle fut trop tardive. Le phénomène a entraîné la désertion des centres-villes, laissant les boutiques historiques en concurrence rude avec les prix cassés des grandes enseignes.

Le centre commercial est devenu le point de repère de la 'France périphérique', terme utilisé par le géographe Christophe Guilly pour décrire une population éloignée des centres structurés. La France héritait ainsi des failles du modèle américain : étalement urbain et dépendance automobile.

Au tournant du millénaire, les premiers signes de faiblesse apparaissent outre-Atlantique. Le problème fondamental réside dans la surcapacité : les États-Unis disposent d'environ 2,2 m² de surface commerciale par habitant, soit cinq fois plus que la France ou l'Allemagne. Cette surcapacité est devenue un boulet structurel.

La dépendance aux grands magasins est devenue le talon d'Achille du système. Lorsque des enseignes comme Sears ou JCPenney commencent à vaciller, l'écosystème entier s'effondre. Ces magasins phares ne payaient pas seulement un loyer conséquent ; ils généraient le trafic nécessaire aux petites boutiques environnantes, provoquant un effet domino dévastateur lors de leur fermeture.

L'uniformisation de l'offre, autrefois perçue comme une force (mêmes enseignes, même ambiance partout), est devenue une routine ennuyeuse pour les consommateurs, notamment les jeunes générations. Simultanément, le commerce électronique, incarné par Amazon, grignote des parts de marché substantielles. La question se pose : pourquoi se déplacer et chercher une place de parking quand le confort ultime est désormais de commander depuis son canapé ?

Durant les années 2010, les signaux d'alerte se multiplient : taux de vacances commerciales en hausse, baisse du trafic piéton et fermeture de malls entiers, laissant des carcasses de béton vides. En 2017, un basculement historique se produit : pour la première fois, la vente en ligne dépasse celle des grands magasins traditionnels.

La presse commence à parler d'« retail apocalypse », entraînant la fermeture de 18 730 magasins dans les malls américains entre 2016 et 2024. Les premières tentatives de reconversion se heurtent au coût exorbitant et à la structure difficilement adaptable des bâtiments.

La presse commence à parler de retail apocalypse.

Un phénomène culturel fascinant émerge : l'obsession pour les 'dead malls' ou 'zombie malls'. Des explorateurs urbains, comme ceux documentés dans la web-série Dead Mall de Danbell, parcourent ces lieux abandonnés, créant des vidéos virales montrant des palmiers poussiéreux et des fontaines asséchées. Ces ruines symbolisent la fin du rêve américain d'une prospérité infinie basée sur la consommation physique.

L'histoire du Randall Park Mall illustre cette trajectoire : autrefois le plus grand mall du monde, il ferme en 2009. Ironiquement, il est racheté par Amazon pour y installer un centre de distribution, l'exterminateur récupérant le cadavre de sa victime.

Tous les malls ne finissent pas en ruines. Le Highland Mall à Austin, Texas, fermé en 2015, est un exemple de reconversion réussie. L'Austin Community College a racheté le site pour le transformer en campus éducatif, y intégrant des logements, des bureaux et des commerces de proximité, réinventant le lieu autour de besoins urbains durables.

La survie des malls restants révèle une fracture territoriale profonde. Seuls les établissements situés dans les grandes métropoles ou les quartiers riches, souvent orientés vers le luxe (comme le Bal Harbour Shops à Miami), continuent d'attirer. À New York, le Hudson Yards propose une version verticale et futuriste du mall, écosystème réservé aux plus aisés. La classe moyenne, qui soutenait le modèle, est en voie de disparition, polarisant le marché entre le luxe et le discount extrême (comme Five Below).

Hors des États-Unis, le centre commercial résiste et s'amplifie, notamment au Moyen-Orient et en Asie, où il est considéré comme un symbole de croissance et de prestige national. Les plus grands malls du monde se trouvent désormais en Iran, en Thaïlande ou au Koweït, comme le Dubaï Mall, qui intègre des infrastructures de loisirs massives comme une patinoire olympique.

La Chine compte plus de 7000 centres commerciaux en activité, avec des constructions massives en cours. Ces hubs sociaux ne sont pas seulement des lieux d'achat ; ils offrent des expériences spectaculaires, y compris le plus grand complexe de ski en intérieur au monde. Dans ces zones d'urbanisation forte où la classe moyenne croît, le mall reste un modèle d'avenir, se digitalisant mais ne disparaissant pas.

En France, certains projets comme le Val d'Europe, développé par Disney, réussissent la mutation en mélangeant shopping, loisirs et habitat dans une architecture soignée, créant une véritable ville. Plus largement, on observe un retour de force des formes traditionnelles de commerce : les marchés de producteurs explosent, les friperies redeviennent populaires, car les consommateurs recherchent l'authenticité et le contact humain, l'inverse de ce que proposait l'uniformité des malls.

L'American Dream Megga Mall dans le New Jersey, inauguré en 2019 après des décennies de projets et coûtant 8 milliards de dollars, symbolise l'obsolescence du modèle : il croule sous les dettes, peinant à attirer des visiteurs malgré ses parcs aquatiques et pistes de ski intérieures. Construire le plus grand mall au moment où la majorité meurt est une stratégie déconnectée des attentes actuelles.

Le déclin du Poin Hills Mall incarne cette bascule d'époque. Autrefois cœur battant de la vie de banlieue, ses allées vides et ses reliques sociales montrent que le modèle américain, basé sur la consommation de masse en lieu physique, n'est plus adapté. Les attentes se portent désormais sur des lieux plus pratiques, plus locaux, ou sur le confort du canapé, marquant une mutation sociétale profonde.